Uitponden van verhuurde woningen betekent dat u een portefeuille niet in één keer verkoopt, maar woning voor woning zodra die leeg komt. Voor beleggers is dit een bekende exitstrategie. Hieronder leest u wanneer het loont en wat het alternatief is.
Waarom uitponden meer kan opleveren
Een woning in verhuurde staat is minder waard dan dezelfde woning leeg. Komt een huurder uit zichzelf tot beëindiging, dan kan de woning leeg tegen een hogere prijs worden verkocht. Het verschil tussen leegwaarde en verhuurde waarde is precies waar het verdienmodel zit.
De nadelen
- Het duurt lang: u bent afhankelijk van wanneer huurders vertrekken.
- Huurders hebben huurbescherming; u kunt een huurcontract niet zomaar beëindigen.
- In de tussentijd draagt u het beheer, het onderhoud en het leegstandsrisico.
- Wet- en regelgeving rond huur is de afgelopen jaren flink gewijzigd, wat het rendement beïnvloedt.
Het alternatief: in verhuurde staat verkopen
Verkoopt u de woning of de gehele portefeuille in verhuurde staat, dan ontvangt u direct de opbrengst en draagt u het huurdersrisico niet langer. De prijs ligt lager dan de leegwaarde, maar u heeft meteen zekerheid en bent van het beheer af. Lees meer over uw verhuurde woning verkopen.
Het verschil tussen leegwaarde en verhuurde waarde
Een woning in verhuurde staat is minder waard dan dezelfde woning leeg, omdat de koper de huurder en het rendement erbij krijgt. Dat verschil is precies waar het verdienmodel van uitponden zit. Hoe groot het is, hangt af van de huurprijs ten opzichte van de markthuur en van de resterende looptijd van het contract.
Huurbescherming beperkt uw regie
U kunt een huurovereenkomst niet zomaar beëindigen. De wet kent limitatieve opzeggingsgronden, en dringend eigen gebruik is aan strenge voorwaarden gebonden. Uitponden is dus geen actief proces maar een kwestie van wachten tot een huurder uit zichzelf opzegt. Dat maakt de doorlooptijd onvoorspelbaar.
Gewijzigde regelgeving
De regelgeving rond huur is de afgelopen jaren ingrijpend gewijzigd, onder meer met betrekking tot huurprijsbescherming in het middensegment en de fiscale behandeling van verhuurd vastgoed in box 3. Dat heeft het rendement op verhuurde woningen onder druk gezet en is voor veel particuliere beleggers reden om hun positie te heroverwegen.
Veelgestelde vragen
Wat betekent uitponden?
Het per woning verkopen van een verhuurde portefeuille, telkens wanneer een woning leeg komt te staan.
Levert uitponden meer op dan in één keer verkopen?
Doorgaans wel per woning, omdat leegwaarde hoger ligt dan verhuurde waarde. Daar staan een langere doorlooptijd en doorlopend beheer tegenover.
Kan ik een huurder opzeggen om uit te ponden?
Niet zomaar. Huurders hebben huurbescherming en de wet kent beperkte opzeggingsgronden.
Wat is het alternatief voor uitponden?
De woning of de gehele portefeuille in verhuurde staat verkopen. U ontvangt dan direct de opbrengst en draagt het huurdersrisico niet langer.
Lees ook
- Belasting bij de verkoop van uw huis
- Verborgen gebreken en uw meldingsplicht als verkoper
- Wat biedt een opkoper voor uw huis?
Vrijblijvend weten wat uw woning oplevert?
Zeker Hoeve Vastgoed koopt woningen, verhuurde panden en bedrijfspanden direct aan. U ontvangt binnen 1 werkdag een vrijblijvend bod, zonder makelaarskosten en zonder voorbehoud van financiering. U bepaalt zelf de overdrachtsdatum.
